21 de julio de 2007

El piso de nuestros padres

Qué hacen nuestros mayores para subsistir con pensiones insuficientes? Malvivir. Así, sin matices. Con frecuencia olvidamos que en España, cerca de nueve millones de hogares perciben como única o básica renta una pensión, vamos a llamarla exigua. Nuestro sistema de seguridad social es deudor de unos años con cotizaciones muy bajas y de una creciente prolongación de la esperanza de vida, lo que genera millones de hogares con pensiones muy bajas para el nivel de vida de nuestros días. Añádanse las viudas, reminiscencia de una sociedad con las mujeres trabajando en el hogar, que deja a las más de dos millones de pensionistas por viudedad con el 50% de la pensión de su cónyuge fallecido.

Es ésta una buena ocasión para llamar la atención sobre la cuantía de nuestras pensiones. Empecemos recordando que más de quinientas mil personas perciben una pensión no contributiva (porque no cotizaron en su vida laboral) de aproximadamente 400 euros. Sigamos con las pensiones mínimas, así llamadas porque son complementadas por el sistema de la seguridad social hasta un mínimo de supervivencia. Son casi un millón de jubilados con una pensión que oscila entre los 450 y los 600 euros. Casi cuatrocientos mil pensionistas por incapacidad permanente cobrando entre 450 y 900 euros. Casi setecientos cincuenta mil viudas cobrando entre 450 y 500 euros. Esto es, más de dos millones de personas con pensiones mínimas en el entorno de los 600 euros. Para terminar, el resto de los pensionistas, es decir, los que cobran su pensión en función de sus cotizaciones, sin complemento alguno. Son seis millones largos de hogares en los que la pensión media no llega a 800 euros.

Todos somos conscientes de esta situación porque nuestras familias están llenas de parientes muy cercanos que están viviendo con muchísimas dificultades y un nivel de renuncias injustas para con una vida de trabajo como la que ha soportado la generación de la posguerra española. Pero es que, además de injusta, esta vida empobrecida es impropia de quienes poseen un amplio patrimonio en su vivienda que ha sido labrado con su esfuerzo y sacrificio de ahorro a lo largo de su vida activa. En la cultura de nuestros mayores parece haberse instalado la obligación de trasladar la vivienda de los padres en herencia a los hijos como la última y generosa muestra de su responsabilidad para con ellos.

Ante esta situación, se están extendiendo dos instrumentos financieros que ayudan a estas familias a rentabilizar su patrimonio inmobiliario, es decir, su vivienda. El uno es la venta del inmueble con derecho a usufructo hasta el fallecimiento del vendedor. Es frecuente ver ya, en los anuncios de venta de viviendas, agencias especializadas en valorarlos en función de la edad del vendedor-usufructuario. Es un contrato con riesgos, demasiado aleatorio y con pérdida de valor del inmueble para el propietario, aunque lo rentabilice en sus últimos años de vida.

El otro es la hipoteca inversa. Como se sabe, la hipoteca inversa es aquella que permite hacer líquido el patrimonio inmobiliario de las personas mayores y de las afectadas por dependencia severa o gran dependencia, desde el derecho del titular a vivir en su vivienda hasta su fallecimiento, percibiendo una renta previamente establecida y permitiendo a los herederos del prestatario la recuperación de la propiedad mediante el abono al banco del préstamo realizado o recibir la cuantía restante sobre el precio de la vivienda, si esa fuera su opción.

Esta figura lleva muchos años funcionando en el mundo anglosajón; muy especialmente en Gran Bretaña y Estados Unidos. En el primero, este producto se denomina 'Lifetime mortgage' y comenzó a utilizarse, aproximadamente en 1965. En este país el límite mínimo de edad es de 60 años. Los últimos datos facilitados por el 'Council of Mortgage Lenders' cifran en unas 30.000 las hipotecas inversas suscritas en un año. En Estados Unidos la hipoteca inversa se conoce comúnmente como 'Reverse mortgage' y comenzó a desarrollarse algo más tardíamente que en Gran Bretaña, concretamente a finales de los años 80. En el país norteamericano el límite de edad es algo mayor que en Gran Bretaña (y menor que en España), estableciéndose el límite mínimo en 62 años. Según datos gubernamentales, el pasado año se contrataron más de 40.000 hipotecas inversas.

Me sorprende que este instrumento financiero tenga todavía tan poco uso en nuestro país, a pesar de que se dan claras circunstancias para su utilización, principalmente el progresivo envejecimiento de nuestra población y, tal como se decía, el gran número de pensionistas con pensiones muy bajas. El Gobierno ha remitido al Congreso de los Diputados una reforma de la Ley 2/1981 del Mercado Hipotecario y en una disposición adicional ha regulado la llamada hipoteca inversa.

Para empezar, conviene decir que sólo pueden acceder a ella las personas mayores de 65 años y los afectados por dependencia severa o gran dependencia. Lo que la ley pretende es establecer garantías que protejan a este tipo de personas frente a los abusos o engaños, que de todo hay, producidos en una contratación compleja y sensible como ésta. Para ello establece que estas hipotecas sólo las pueden conceder las cajas, bancos y entidades aseguradoras autorizadas a operar en España; que el Ministerio de Hacienda establecerá el régimen de transparencia y comercialización de estas hipotecas; que las entidades que hagan estos préstamos deben otorgar a los solicitantes un asesoramiento independiente y que la deuda sólo será exigible por el acreedor (no por otros) y sólo cuando fallezca el beneficiario.

Por último, la ley prevé un abaratamiento sensible de estos préstamos, estableciendo que el acreedor no puede exigir compensación alguna por la cancelación, que los documentos notariales estarán exentos de la cuota gradual y que el cálculo de los honorarios notariales y registrales se hará aplicando los aranceles correspondientes a los 'documentos sin cuantía', estando exentos del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados.

La hipoteca inversa permite que los herederos del titular del préstamo puedan recuperar la vivienda en el momento del fallecimiento abonando al banco todo lo que éste haya desembolsado, y si deciden no hacerlo podrán recibir la cuantía que le restara por percibir al propietario de la vivienda, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación. En el primer caso, hay que tener en cuenta que muy probablemente la vivienda se habrá revalorizado, con lo que el propietario habrá podido disfrutar en vida de una parte (o de todos) de sus ahorros mejorando considerablemente su bienestar, pero permitiendo también dejar cierto legado a sus herederos.

¿Cuál es la relación entre la hipoteca inversa y la dependencia? Tenemos dos millones de octogenarios en España y la Ley de Dependencia ha establecido un derecho de las personas dependientes (sin autonomía personal) que se financia por copago, es decir, que junto a la pensión o servicios públicos, el dependiente aportará una parte de los servicios que mejorarán su calidad de vida. Hacer líquido el valor de la vivienda a través de las hipotecas inversas ayudará a satisfacer el incremento de rentas durante los últimos años de la vida para cada vez más personas en situaciones de dependencia severa o gran dependencia, sin perjuicio, naturalmente, de que esos derechos estén garantizados para quienes no posean dichas rentas. En definitiva, la posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda, debe contribuir a hacer más estable el ciclo vital y vivir el final de la vida con mayor bienestar.

El Correo, 21/07/2007

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Foto: SANTOS CIRILO
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